不動産（土地・建物）の所有者が亡くなっても、相続登記がされないと、登記簿を見ただけでは真の所有者が誰か分からないため、公共事業や民間事業、不動産取引を円滑に進められないという問題が起きました。

このような所有者不明土地問題を解消するための法律が、令和３年４月２１日に成立し、相続登記の義務化が令和６年４月１日（法律の施行日）から始まりました。

以下では、これまで任意であった相続登記が義務化されたことに伴い、法律上どのような点に注意しなければならないのかについて解説することとします。

相続登記の義務化　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

まず相続登記の義務化の内容などについて見てみましょう。

相続登記とは

相続登記とは、相続した不動産について、登記簿の名義を変更することをいいます。登記簿の名義を変更するには、法務局に申請する必要があります。

相続登記の義務化の内容

相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。

遺産分割で不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。

正当な理由がないのに相続登記の申請を怠ったときは、１０万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記の申請期限

相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記の申請をする必要があります。

また、令和６年４月１日より前に相続で取得した不動産で、相続登記がされていないものについては、令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります。このように、法律の施行日前に相続が開始している場合も、相続登記の義務化の対象となります。

相続登記の義務化の対象となる不動産

相続で取得した不動産、遺産分割が成立して取得した不動産、相続人が被相続人（亡くなった方）から遺贈を受けて取得した不動産が、相続登記の義務化の対象となります。

相続登記をしていない場合のリスク

相続登記をしていない場合、どのようなリスクがあるのかについて見てみましょう。

そのリスクとしては、以下のような場合が考えられます。

売却できない

不動産を相続で取得した相続人は、相続登記をしていなければ、不動産を売却したくても、被相続人の名義のままでは、買受人に所有権の移転登記ができないため、相続した不動産を売却できません。

借入れができない

不動産を相続で取得した相続人は、相続登記をしていなければ、金融機関から不動産を担保に借入れをしたくても、被相続人の名義のままでは、不動産の担保権の設定ができないため、金融機関から借入れができません。　

相続関係が複雑になる

被相続人が亡くなって相続が開始し、不動産を相続で取得した相続人が相続登記をしていない間に、その相続人が亡くなり新たに相続が開始し、相続人が多数になれば、多くの書類が必要となるため、相続関係が複雑になります。

差押えが可能になる

相続対象の不動産について遺産分割がまとまらず、相続登記をしていなければ、その不動産はすべての相続人が法定相続分の割合で取得（共有）した状態となるため、相続人の中に債務を負っている者がいれば、その債権者が相続人各自の法定相続分による相続を原因とする共有登記（代位登記）をしたうえで、債務を負う相続人の持分に対する差押えが可能になります。

相続登記の義務化に伴う申請義務を果たすための対策

相続登記の義務化に伴い、相続人には相続登記の申請義務が生じています。

以下では、相続人はどうすれば申請義務を果たすことができるのか、その対策について見てみましょう。

相続登記が申請期限までに間に合わない場合にとるべき方法

遺言書がない場合や、相続人間の話合いよる遺産分割協議が申請期限までにまとまらない場合には、以下の２つの方法が考えられます。

法定相続分による相続登記の申請をする

法定相続分による相続登記の手続きは、共有物の保存行為に該当するため、相続人の１人が単独で相続登記の申請をすることができます。法定相続分による相続登記では、相続人全員の法定相続分に従い、不動産の共有名義とする登記をすることになります。

このように、法定相続分による相続登記の申請を申請期限までにすることで、申請義務を果たすことができます。

相続人申告登記の申出をする

相続登記の申請期限が迫っている場合に、申請義務を果たすための簡易な方法として、「相続人申告登記」の制度が新たに設けられました。

所有権移転の登記を申請する義務を負う者は、所有権の登記名義人について相続が開始した旨、および、自らがその相続人である旨を申請期限内（３年以内）に登記官に申し出れば、申請義務を果たしたものとみなされます。

相続人申告登記は、申出をした相続人についてのみ、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。

このように、相続人申告登記の申出を申請期限までにすることで、申請義務を果たすことができます。

なお、相続人申告登記後に遺産分割がまとまった場合は、遺産分割が成立した日から３年以内に、遺産分割による相続登記をしなければなりません。

まとめ

相続問題は誰にでも起こることです。相続が発生した場合、不動産の相続登記の義務化が始まっています。しかも、相続登記の申請を怠った場合には、過料が科される可能性があります。

現に相続登記で悩まれている方は、相続に詳しい専門家にご相談されることをおすすめします。